专题：聚焦2025上市公司半年报
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本报记者 陈潇
进入8月份，房企陆续披露中期业绩。整体来看，行业仍处于深度调整期，亏损企业仍然占据多数。
Wind数据显示，截至8月18日，A股两市共有72家房地产上市公司发布上半年业绩预告，其中预计出现亏损的达46家，占比超过六成；4家房企发布中期业绩报告，3家业绩有所下滑。整体来看，市场仍处于调整期，少数“绩优生”在逆势中保持正向盈利，展现出一定的经营韧性与分化特征。
超六成房企预亏
8月15日，国家统计局发布数据显示，7月份，70个大中城市中，各线城市房价同比降幅整体有所收窄。其中，一线城市新房价格同比和环比降幅均收窄；二、三线城市二手房价格环比降幅收窄，新房价格同比降幅收窄。
尽管市场呈现“止跌回稳”态势，但并非一蹴而就，行业仍处于调整震荡期，对于房企来说，取得较好的业绩表现仍是挑战。
Wind数据显示，2025年上半年，仅5家房企“预增”，12家“扭亏”，而亏损房企数量达46家。其中，预计亏损额度最高的房企上半年或将亏损100亿元至120亿元，同比去年亏损进一步扩大。
也有不少头部“优等生”房企维持正向盈利，但仍然存在一定比例的业绩下滑。例如，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）上半年实现归母净利润27.35亿元，但同比下降63.15%；龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）也于近日发布了业绩预告，预计上半年公司拥有人应占溢利录得45%左右的下降，为已发布业绩预告的房企中，为数不多的正向盈利成绩。
“业绩下滑的主要原因有两大方面，一方面是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；另外一方面，结合行业变化，房企考虑到减值风险，新增计提了资产减值。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示。
绩优者呈现三大特征
在行业调整期，亦有不少房企仍然维持正向盈利。例如，2025年上半年，保利发展、杭州滨江房产集团有限公司（以下简称“滨江集团”）、龙湖集团等3家公司预计归属母公司净利润在10亿元以上，此外，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“城建发展”）等有望在报告期内实现盈利超过5亿元。
这些房企盈利的途径不尽相同，但整体主要有三大类型：第一类，中小房企多个重要项目实现交付结转。比如，城建发展公告称，天坛府、龙樾天元等房地产项目实现交付，公司房地产业务收益较上年同期有较大幅度的增长。
第二类，经营性业务提升盈利稳定性，代表企业为龙湖集团。在2024年龙湖的经营性业务已是公司的主要利润贡献源，在此次中期业绩预告中，龙湖表示，集团运营业务及服务业务保持增长，持续贡献稳定利润。数据显示，在今年1月份至6月份，龙湖集团实现经营性收入约141.5亿元（含税），持续增长的同时创下半年历史新高。
第三类，区域型房企在分化的市场中抓住机会，典型企业如滨江集团。截至2024年末，滨江集团在杭州的土地储备占比达到70%，近期，杭州楼市表现较为亮眼，滨江集团亦在公告中表示，2025年半年度归属于上市公司股东的净利润预计同比上升主要系公司2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加所致。
“短期来看，房地产市场仍处于波动调整过程中，城市分化行情仍将延续，‘好城市+好房子’具备结构性机会。”中指研究院企业研究总监刘水在接受《证券日报》记者采访时表示，当前房企拿地资金也正向聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。
房企加快转型步伐
不过，部分城市的热度回升，并非市场全貌。据克而瑞研究中心发布的报告显示，2025年6月末，50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米，按12个月测算去化周期约为21.82个月，去化压力仍然不小。
根据机构的测算，2025年新房销售额有望在9万亿元左右，而业界预测，从长期来看，行业或许会在8万亿元的位置达到较为稳定的供需平衡。
对房企而言，开发业务快速增长时代的结束，也倒逼房企转型的进程加快。在存量时代，房企将加快运营业务的发展，寻找新的增长点。
穆迪在7月份发布的行业报告中就表示，不断增长的经常性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，华润置地有限公司和龙湖集团拥有较高的经常性收入，在过去几年中，它们在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。
“运营及服务业务收入近年来成为部分房企稳定收入，保障盘面安全的重要支撑。”刘水表示，未来几年，部分典型房企经营性业务收入占比有望进一步上升，成为房企构建新发展模式的重要方向。
展望未来，多位业内人士认为，促进市场持续恢复仍是今年房地产重要政策目标，各项政策有望继续加快落实，主要聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量商品房等方面。此外，宏观政策有望进一步发力，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期也有所增强。
在此背景下，房企不仅要关注政策红利的释放，更需要在深度调整期主动寻找经营与投资的“确定性”——通过稳住现金流、加大经常性收入比重、提升产品与服务能力，来增强抵御风险的能力，从而在周期波动中保持发展韧性。
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